1. 채무자가 채무초과 상태에서 부동산을 매매한 것이 사해행위에 해당한다고 판시한 사례
채무초과 상태에 있던 자가 자신이 소유한 부동산을 매각한 것은 원칙적으로 사해행위에 해당하고, 부동산을 매수한 사람은 수익자로서 채무자의 사해행위에 대하여 악의추정을 받게 됩니다. 즉, 정당한 가격을 주고 매수하였다고 하더라도 원칙적으로 사해행위에 해당하기에 수익자는 자신은 채무자의 채무초과 사실 등을 몰랐다는 점을 입증해야 합니다.
실무에서는 대부분의 경우 매매대금이 정상적으로 지급이 되었고, 공인중개사를 통해 거래가 성사된 경우에는 악의추정이 복멸되어 사해행위가 되지 아니한다고 보고 있습니다. 특히 공인중개사는 불특정 다수에 대한 거래 중개를 업으로 하고 있기에 위자를 통해 매수한 사실은 수익자인 매수인이 채무자인 매도인의 자력 상태에 대해 알지 못했다는 강력한 증거가 됩니다. 물론 개별 사건에 따라 공인중개사와 매도인의 관계 및 매도인과 매수인의 관계를 밝혀 여전히 악의추정을 유지하고 채권자가 승소하는 경우도 상당히 많이 있습니다.
2. 매매대금을 지급하였다면 사해행위에 해당하지 않는다?
이 사건에서 수익자는 계약서상의 매매대금을 모두 지급하였기에 사해행위가 아니다라고 항변하였습니다. 그러나 수익자가 지급하였다는 매매대금 중 일부는 기존에 채무자에게 빌려준 돈이었고, 그나마 주변 임야의 시세보다 저렴한 가격으로 매매가가 책정되었기에 부당한 가격에 의한 매매에 해당하였습니다.
위와 같은 점을 주장하여 그리 어렵지 않게 승소하였는데, 채권자의 변호사 로 재판을 수행하던 입장에서는 왜 준비서면에서 기존에 채무자에게 빌려준 돈이 매매대금에 포함되어 있다는 사실을 자백하였는지 도무지 이해할 수가 없었습니다.
수익자는 변호사를 선임하지 아니하고 본인 소송을 하였는데, 문장으로 보아서는 법률사무에 종사하는 사람으로부터 도움을 받아 작성한 서면으로 보이기는 하였습니다. 그러나 재판 결과에 영향을 미치는 것은 문장의 형식이 아니고 그 내용입니다. 수익자가 변호사를 선임하여 제대로 다투었다면 그리 쉽게 승소하지는 못했을 사건이라는 점을 생각하면 재판을 함에 있어 전문가의 제대로 된 조력을 받는 것이 중요하다는 점을 알 수 있습니다.
3. 사해행위 취소소송 제기 전 처분금지가처분 !!
이 사건 소송의 청구취지는 매매계약을 취소하고 소유권이전등기 말소등기절차를 이행하라는 내용입니다. 그런데 수익자가 부동산을 다른 제3자에게 매도하게 된다면 다시 소송을 하여야 하는 번거로움이 생기므로 소송 제기전 처분금지가처분의 보전조치를 취해 두어야 합니다.
4. 맺음말
이 사건에서 수익자가 변호사를 선임하여 제대로 다투었다면 소송의 승패는 가늠하기 어려웠을지도 모릅니다. 변호사의 도움을 받지 못한 수익자는 준비서면에 자백과 다름이 없는 내용을 기재하고 주장하는 큰 실수를 저질렀고 이로 인해 손쉽게 승소할 수 있었습니다. 사해행위 취소소송 피소를 당하시거나 반대로 채권추심의 방편으로 사해행위 취소소송을 제기하는 경우 꼭 변호사와 상의하세요.